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文：园长 上进青年的琶洲回迁房捡漏经历报告，我是一个努力奋进的小帅哥，看到同事住在保利天悦，也很想住琶洲去，方便上班以及以后找对象。 好了，保利天悦18-20万了，买不起。 琶洲新村真的很好啊，旁边就是保利天悦，有琶洲总部，同样的地段，同样的配套，同样的学校，单价差10万，说出去，也住在琶洲呢，真的很喜欢呀。 中介小哥推了两套房源，一套7万，需要额外补8500一平的地价，地价需要补93万，业主挂牌784万，加起来约900万，另一套补完地价1050万！！！纳尼？？？ 900-1000万了，图啥？图他是琶洲？图他回迁房好租租客多？图他成绩一直不咋地的执信自己都不拿出来说的执信？？ 就算选了，相亲对象听到我住琶洲-----新村，破灭掉拆迁户的梦想之后，琶洲光环还能牵上她的手吗？后面广州市区旧改新房越来越多，还有没有大冤种来接我9万的琶洲新村呢？？ 海珠的新房都卖到7-9万，琶洲新村如果卖5万6万，大家满眼都是他的优点，但琶洲新村卖到9万了，善变的男人，满眼就都是他的缺点了。 好了，琶洲新村我买不下手，上进青年我，决定去科学城捡捡回迁房的便宜。 回迁房线坑劝退之旅科学城网红新福港鼎峰卖5-6万，隔壁的回迁房，线坑花园才卖3万8哎。 看了一圈，地段很好，但是价差的也很合理。 比如说，线坑花园的园林是这样的。 新福港鼎峰的会所和园林是这样的。 英俊的中介小哥看出了我的犹豫，他说，这里都卖到3万8-4万了，也不算便宜了，这里还有很多新房和次新房哦，你要不去看看罗兰，看看科城，看山畔，看看星樾吧，品质比这个好，位置也不会很差呀。 我一听有道理啊，感觉选择还挺多，还是决定不当伪拆迁户了，去当商品房业主。 你们看你们看，捡漏青年我，决定要不要买回迁房有两个重大要素 1、价格够不够低，价格会不会比如今在售新房和品质二手低2、同价情况下，选择多不多，回迁房能不能碾压同价选手假设琶洲新村卖到7-9万，同价可选到天河海珠的高品质新房，觉得不值，假设卖5万-6万，可以选到黄埔番禺荔湾的2级， 大家会纠结也可能部分人会选，假设卖到4万，只能买科学城，那么会有一种强烈捡漏意识下手。 同理，新福港鼎峰很优秀，但是加分的是小区的品质和业主圈层溢价，作为回迁的线坑是没有这种软性价值的，所以不能沾到头牌的光，市场竞争对手是往同价的其他选手，如果跟同价产品没有必胜（比如学区）优势，它一样是没市场的。 理解了这一点，我们再来看旧改天量能不能冲击广州楼市从大的层面上，冲击是必然存在的，这里最大的冲击是接盘侠的摊薄，竞争激烈，导致后续的房价可能相对涨幅较慢-----但是长线是另外一个逻辑，接下来下一篇会写。 论论具体冲击的范围，旧改回迁房入市冲击更多的是对下一级的竞争对手。 比如说城光的回迁房冲击的可能是庙头，黄埔新城，双沙双岗，以及科学城----当然，这具体也要看回迁房业主们定出的价格。 新出的回迁房上市政策，要求补交同期地价的40%方可交易，这是一个非常妙的办法！！！！从一定角度上来看，也是政府在保障相对公平，保障商品房业主利益，也照顾回迁房村民的传统收益，避免短期冲击。 第一，收补地价后买卖二手房成本增加，对旁边的商品房的冲击稍小，相对保证了掏钱买房的商品房业主的利益。地价是一次性交给政府的，不能贷款，这意味着这部分不能用杠杆，也意味着买房首付增加，要知道，大部分群众，缺的是首付！ 以里仁洞旧改为例，隔壁的长隆地块出让价2.8万，按照40%补地价，大概旧改房子100平，补地价约112万。

假设长隆商品房卖6万，村民回迁卖4万，同样100平，买长隆商品房的首付成本是首付180万，而买回迁100平的成本是3成首付120万+112万的补地价，232万的首付成本不能动用杠杆，用户就会倾向品质感更强的商品房。

如果回迁卖3万，首付则是90+112万的地价，约等于商品房的首付成本，这种情况下，月供有压力的用户可能会考虑回迁。但是价格比较便宜，很多村民会倾向不卖房留房收租。

第二，补交地价房屋交易难度上升，一定程度上让回迁房村民不会轻易卖房，符合传统的祖宗希望留住祖产，持续细水长流收租收益模式。如果村民的房子不拆迁，不能买卖，只能收租，拆迁后房屋可以收租，可以买卖，租金也更高，政府在过程中推动了城市更新，村民租金增加，而商品房业主为此掏钱买单，收补地价能保证相对公平。 总结一下，中短期之内，回迁房对于商品房的冲击还是有限的。 但长线来看，当房价到一定高度，补交地价无关痛痒时，回迁房还是会对商品房产生冲击-----村民打持久战，还是能赢-----这个具体有杭州的案例，想看长线房价变迁逻辑，点击在看，超过100下，安排写。 以上。

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